新冠肺炎冲击下，房地产市场在交易、房企融资和经营、购房需求等多方面面临困境，近期市场对于房地产调控政策放松的呼声日盛。应对这些呼声，房地产调控会如何走？今天我们结合近期的政策变化和未来市场演变逻辑，做一个预测。 预测未来房地产调控政策的调整，我们认为需要回答以下两个问题： （1）长期中是否应该？ （2）短期内是否必要？ 对于这两个问题，中央和地方、决策层和市场、监管机构和房企都有着不同的回答。 调控政策历史演变 2016年以来，房地产调控大致经历了 “因城施策”（2016年）、 “棚改货币化”（2015年-2018年）、 “房住不炒”（2017年至今）、 “不短刺激”（2019年至今）等4个主要阶段，从趋势上看，调控政策不断加码，力度不断加强。 但进入2019年，经济下行压力加大，投资需求增长乏力，房地产调控面临了更大的不确定性。彼时，基础设施和制造业投资增速由2018年的10%左右下降到2019年的不到5%。市场对房地产的适当放松预期开始提升。而事实上，2019年的房地产投资在较强的市场韧性下仍然保持着10%的增长，这背后隐约存在着房地产调控放松的预期。
中央层面调控的微妙变化 2月20日，5年期的LPR下降了5个BP至4.75%。下降的背后是房地产调控的政策博弈。首先需要强调的是，“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，系统性放松的可能性微乎其微。 不过，房地产调控政策可能在货币政策层面发生微妙变化，即未来短期内的货币政策放松不再像以往那样对房地产融资进行严格限制，而有可能进行适度的放宽。5年期基准利率的下降，对房地产长期融资也是个利好。 此外，中央层面针对房地产和建筑企业的及时复工，也提出了诸多措施（参见下表）。
总体而言，中央仍然坚持“房住不炒”和“不短刺激”，即保证房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。 这就回答了上面的问题（1）：长期不会明显放松房地产调控，中国经济不能被房地产再次“绑架”。 同时值得注意的是，央行领导在近期接受采访时再次强调了5年期LPR的下降不会改变房贷利率，商业银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。 地方调控更积极 在中央坚持“房住不炒”时，地方政府更强调“因城施策”和“一城一策”。这是疫情影响下房地产调控的第二个微妙变化，即地方政府对房地产的调控政策及时地做了调整，并且这种调整是同时强调了供给端和需求端。 |
