管线管之2013楼市之猜想 2012，被称为楼管线管之2013楼市之猜想市调控史上最严的一年，但时至年尾，无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面，都在显示楼市已进入暖冬。而接近年底，关于房价明年是涨是跌的争论又再度开战。 “大炮”任志强多次在公开场合表示，明年3月房价将会暴涨。深圳英联不动产董事长、经济学者郭建波12月2日晚微博约赌任志强，重申其对中国楼市的预言，即明年3月一线城市楼价下跌行情即将开始。郭建波称如果自己赌输了，明年3月房价又上涨，将于明年两会开幕当天在北京长安街裸奔10公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。 比起“裸奔”的噱头，人们更关注的是赌局的结果，即明年房价的走势究竟如何，是“稳中有降”还是如任志强预言的“房价必大涨”？在昨天甘肃卫视播出的《新财富夜谈》节目中，财经评论员叶檀、盛富资本和美国盛诺金地产基金董事长总经理黄立冲、上海乘星行行销服务机构总经理李骁、上海易居房地产研究院副院长杨红旭，一起来“围观”2013楼市跨年之“赌”。 2013年房价走势前瞻 叶檀：关于明年的房价，我们采访了很多人，基本上有三类观点。一类认为会大涨，如任志强；还有一类认为是平稳，基本上是研究者比较多；还有一类认为会下跌。 海通证券副总裁兼首席经济学家李迅雷指出，房地产的平稳是社会各方都希望看到的，房价的暴涨暴跌对经济是一个很大的扰动，预计明年的房价维持平稳，保障房建设的力度还是会很大。 国泰君安证券研究所副所长兼房地产首席分析师孙建平认为，房价总体上会比较稳定，其间会有小幅温和的上涨。幅度预测可能为百分之三点几。其中北京等个别一线城市的房价，由于可售库存短期不足，需求较旺等因素，上涨压力会比较大。 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬则预估在2015年到2017年中国的房地产会出现一次大的调整,但是调整要以三大要素同时出现为前提：第一，回收流动性过剩；第二，中国的贸易顺差大幅度减少，因为贸易顺差、外汇占款，是中国流动性的最大源头；第三，美联储退出量化宽松政策。那么现场的嘉宾究竟支持谁的观点呢？ 杨红旭：房价在2013年将震荡式上行。它不可能像2009年一样一飞冲天，但是短周期的底部在2012年已出现。2013年即便政策有起伏有松紧，房价仍会沿着震荡上行的轨迹往上走。 李骁：明年房价总体来说是稳中有升，但是市场有分化：一线城市总体上看好，一部分的二线城市也还比较看好，但另一部分的二线城市和大多数的三四线城市则不是那么乐观，县级市五线城市的话那就更不乐观。 黄立冲也同意上述观点，同时他指出房价上涨最主要是资金推动，和明年国家对M2的投放有关系，这对房价有正面的推动作用。 杨红旭：房地产企业最差钱的时候是在今年上半年，三季度已经好转了，四季度和明年企业资金面将持续好转。还有一个因素，存货，可售面积。一线和二线商品房由2月份需要18个月去库存，减为目前的9个月。新开工面积今年是负增长。像任志强所说的，新开工面积今年的负增长，意味着明年可以卖的房屋量是偏紧的。所以导致明年的供略减，求不变，价格自然会往上走。 叶檀：你们说的整体价格往上走，其实我也支持。我到广州等一线城市去，发觉很多人在买房子。2012年上半年我那时候觉得房价会往下走，结果一看下半年的形势不对，整个的市场开始往上走。但是怎么解释，最近像温州、贵阳、济宁、鄂尔多斯这些地方的楼市泡沫崩溃呢？ 李骁：鄂尔多斯、温州等城市的房价我觉得是个别现象。这些地方的楼市会崩盘，我觉得是两点原因造成的：第一，就是他们用非常高的利率来融资拿地，调控后资金链断裂。第二个原因就是当地的供求关系完全打乱了。比如说温州，最新一次的人口普查结果，人口在过去这么多年当中流出是40万以上。而一线城市是典型的人口导入型的，需求相对坚挺。 2013年调控政策猜想 叶檀：我们来看2013年有哪些新政有可能推出？首先我们来看看影响最大的房产税。 黄立冲：房产税最终会全面推出，但什么时候推出要看政府的办事效率。房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本。第二，地方政府缺钱，再用土地财政去拿钱看来是不大可能，这是为什么我认为它会推出的原因。房产税推出后，短时间内会直接拉升租金，因为业主就直接转嫁到租户身上了。 杨红旭：上海重庆已经试点了。今年官方文件反复在强调加快推进房地产试点改革。最快我觉得可能在1月初会增加试点城市。全国推开可能需要3到5年。我认为根本就不要奢望房产税能够使房价长期下跌或长期稳定，不可能的。 12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传递出明确信号。住房城乡建设部部长姜伟新说：2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。而关于楼市政策的预判，场外嘉宾又有哪些观点呢？ 孙建平：政策的指导上可能还是会贯彻鼓励消费，限制投资这么一个导向。房价上涨压力大的城市，也不排除向增量房收房产税的可能。在全国范围内已经实现的限购政策，很难会放缓或者是放松。 郭建波：第一，现有的政策不会改变。第二，我相信新一届政府对楼市的政策可能会更加趋于谨慎和保守，不排除有新的调控或抑制的一些政策。包括房产税的扩大，深圳提出的遗产税试点，未来对房地产产权信息更加透明化等举措。 业内人士认为，随着中央经济工作会议的定调以及多个部门的相继表态，明年的房地产政策基调已确定。2013年楼市仍将面临一定程度的政策压力，但新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好。 |